¿Qué es una “alteración material” en una asociación de condominios?
“[T]he term ‘material alteration or addition’ means to palpably or perceptively vary or change the form, shape, elements or specifications of a building from its original design or plan, or existing condition, in such a manner as to appreciably affect or influence its function, use, or appearance.” See Sterling Village Condominium, Inc. v. Breitenbach, 251 So.2d 685, 688 (Fla. 4th DCA 1971).
La Sección 718.113(2)(a) de la Ley de Condominios de Florida establece que las alteraciones materiales a los elementos comunes o a la propiedad de la asociación requieren la aprobación de la Asociación (propietarios):
La “Asociación” está compuesta por todos los propietarios de condominios dentro del edificio. Como propietarios, cada uno de nosotros posee un porcentaje de propiedad en todos los elementos comunes en 720 Collins. Nuestros documentos de gobierno definen estos “elementos comunes” de la siguiente manera:
“Common property, as the term is used herein, shall mean and comprise all of the real property, improvements, and facilities of the condominium other than the private dwellings, including easements for conduits, pipes, ducts, plumbing, wiring, and other facilities for the furnishing of utility services to private dwellings and common property, and all personal property held and maintained for the joint use and enjoyment of all unit owners.”
En otras palabras, “elementos comunes” es todo en 720 Collins que no forma parte de otra unidad, incluyendo:
- El techo, las paredes exteriores y la cimentación.
- Hallways, lobbies, stairwells, and elevators.
- Utilidades, como tuberías, cableado y sistemas HVAC que sirven a todo el edificio.
- Áreas recreativas como piscinas, gimnasios o patios compartidos.
- Equipo compartido como alarmas de incendio o instalaciones de lavandería.
La Junta no puede alterar ningún “elemento común” dentro de nuestro edificio sin que al menos el 75% de los propietarios de unidades vote a favor durante una reunión debidamente notificada. Sin embargo, la Junta ha alterado varios elementos comunes en el edificio sin consultarnos ni obtener el 75% de los votos que necesita para hacer dichas modificaciones.
Algunas de las acciones realizadas por esta Junta sin una votación adecuada incluyen:
- Conversión de la oficina de la asociación y sala de reuniones en un gimnasio
- Reemplazo forzado de ventanas existentes por modelos resistentes a tormentas
- La división, alquiler y venta de las salas de mantenimiento en el tercer y cuarto piso
- Reemplazo forzado de cerraduras de puertas delanteras con dispositivos electrónicos estandarizados y la recolección subrepticia de llaves metálicas incluidas con estas cerraduras
La actual Junta ha ignorado de manera constante y creciente estas normas y regulaciones. Según lo establecido en nuestros documentos de gobierno y la ley de Florida, esta violación obstaculiza nuestros derechos como propietarios del edificio para determinar cómo se utilizan nuestros fondos y la dirección de la comunidad 720 Collins.