La decisión de la Junta de transformar la sala de reuniones y la oficina de la asociación en un gimnasio genera importantes preocupaciones sobre el cumplimiento de nuestros documentos rectores y la ley de Florida.
La sala de reuniones y el espacio de oficina, que forman parte de los elementos comunes, se han convertido en un gimnasio sin el voto ni la aprobación de la mayoría de los propietarios. La Junta tomó esta decisión unilateralmente, lo que genera serias dudas sobre su autoridad para realizar tal cambio sin consultar a los propietarios.
Lo que dicen los documentos rectores
- Definición de elementos comunes: La sala de reuniones y la oficina son parte de los elementos comunes, según lo define la Declaración de Condominio: “La propiedad común” o “los elementos comunes” se referirán e incluirán toda la propiedad, mejoras e instalaciones del condominio que no sean las viviendas privadas… Como recurso compartido, cualquier cambio en el propósito o uso de un elemento común requiere procesos de aprobación específicos.
- Alteraciones materiales: La ley de Florida y nuestros documentos rectores prohíben las alteraciones materiales a los elementos comunes sin la aprobación de los propietarios:
⦁ Estatutos de Florida 718.113(2)(a): “There shall be no material alteration or substantial additions to the common elements or to real property which is association property, except in a manner provided in the declaration of condominium. If the declaration is silent, then 75 percent of the total voting interests must approve the alteration.”
(“No habrá alteraciones materiales ni adiciones sustanciales a los elementos comunes o a la propiedad real que sea propiedad de la asociación, excepto de la manera provista en la declaración de condominio. Si la declaración está en silencio, entonces el 75 por ciento del total de intereses de votación debe aprobar la alteración.”)
⦁ La Declaración de Condominio de Collins Towers no otorga a la Junta autoridad unilateral para realizar alteraciones materiales a los elementos comunes. - Requisitos de votación para alteraciones materiales: Cualquier alteración material, como convertir la sala de reuniones en un gimnasio, requiere la aprobación de al menos el 75% de los propietarios de las unidades, a menos que los documentos rectores e specifiquen un umbral diferente, lo cual no ocurre.
Por qué la acción de la Junta viola los documentos rectores y perjudica a la comunidad
Violación de los documentos rectores
La conversión de un elemento común en un gimnasio constituye una alteración material que requiere el voto del 75% de los propietarios. No se realizó ninguna votación ni notificación, y la Junta actuó unilateralmente, excediendo su autoridad en violación de los documentos rectores y la ley de Florida.
Impactos negativos
- Pérdida de acceso a reuniones y registros: La eliminación de la sala de reuniones obliga a los propietarios a trasladarse fuera del sitio para reuniones, creando inconvenientes y problemas de accesibilidad. Además, el traslado de los registros y archivos de la asociación dificulta significativamente la inspección de documentos esenciales por parte de los propietarios.
- Consecuencias financieras: Los costos de las renovaciones, el equipo de ejercicio—including televisores gigantes—y los aumentos en responsabilidad e impacto en seguros probablemente no fueron presupuestados ni aprobados, imponiendo cargas financieras innecesarias a los propietarios.
- Precedente peligroso: Permitir tales cambios no autorizados establece un precedente para futuras alteraciones unilaterales a los elementos comunes sin la participación de los propietarios.
- Erosión de la confianza: La falta de transparencia y de participación de los propietarios ha generado frustración y división, lo que podría conducir a disputas y desafíos legales.
Esta decisión afecta negativamente a la comunidad, genera gastos fuera del presupuesto que conducen a evaluaciones adicionales, socava la rendición de cuentas y viola tanto los derechos de los propietarios como los principios rectores.